Styret i Majorstuløkken borettslag inviterte til informasjonsmøte om rehabilitering av borettslagets fasader og balkonger, i etterkant av årets generalforsamling onsdag 19. mai 2010. Avstemning om hvilket alternativ vi skal velge, gjøres på en ekstraordinær generalforsamling som avholdes etter sommerferien. Nærmere beskjed om dato kommer.
BAKGRUNN
Majorstuløkken Borettslag fikk utarbeidet en rapport for tilstanden på yttervegger og balkonger i 2009, etter varsel om pålegg fra Plan og Bygningsetaten i Oslo, samt varsel om tvangsmulkt. Konklusjonen på denne er at det er mye løs betong på balkongene som kan falle ned. Det ble også registrert en del sprekker og fast bom i pussen på yttervegger. I ettertid er det også registrert noe løs puss som også kan falle ned.
Med bakgrunn i tilstandsrapporten ble det i begynnelsen av 2010 bestilt en kostnadsrapport for rehabilitering av fasader og balkonger. Kostnadsrapporten er utarbeidet av OBOS Prosjekt AS i samarbeid med borettslagets styre.
I det etterfølgende blir dagens tilstand samt kostnader og konsekvenser ved aktuelle alternativer presentert.
FASADER
Dagens situasjon:
Ytterveggen er oppført i pusset betong, muligens med en pusset teglvegg innvendig. Det ble registrert noe løs puss som kan falle ned og som bør utbedres umiddelbart. Løs puss på fasaden befinner seg spesielt under alle sålebenker og på nedre del av fasaden. Sålebenker bør utbedres samtidig med veggen.
Overflatebehandlingen på fasaden bærer preg av slitasje, og spesielt fasade ut mot Kirkeveien er nedsotet, sannsynlig forårsaket av biltrafikken.
Det er ikke registrert noen isolasjon i ytterveggene og styret har informert om problemer med høy luft-fuktighet i leilighetene. Mye av årsaken er manglende ventilasjon, samt ventiler som er tettet igjen.
Forslag til forbedring:
Styret har i forbindelse med utarbeidelse av kostnadsrapporten ønsket å vurdere to rehabiliteringsalternativ for fasadene;
- a) pussreparasjon med ny overflatebehandling,eller
- b) tilleggsisolering med et kompakt pussystem.
Prinsipp kompakt pussystem
Skissen til venstre viser prinsippet ved en utvendig tilleggs-isolering med et kompakt pussystem.
Isolasjonen, mineralull eller ekspandert polystyren, festes på eksisterende fasader med lim og plugger. Utenpå isolasjonen påføres en grunnpuss som armeres med et armeringsnett. Det legges forsterkninger på utsatte steder og rundt alle åpninger. Til slutt påføres veggen en gjennomfarget sluttpuss i ønsket struktur.
En tilleggsisolering av fasadene med 10 cm isolasjon vil gi en teoretisk besparelse på ca. 50 kWh/m² fasade. Det vil i den forbindelse være naturlig å søke Klima- og energifondet i Oslo om tilskudd til isoleringen av fasadene. Tilskudd fra Klima- og energi-fondet er hensyntatt i kostnadsberegningene.
Fortløpende reparasjon og vedlikehold av eksisterende fasader
Som et alternativ til etterisolering med kompakt pussystem, kan borettslaget velge å foreta et fortløpende vedlikehold av eksisterende fasader. Dette vil i praksis innebære pussreparasjoner og ny malingsbehandling.
Ved en reparasjon av eksisterende fasader vil borettslaget kunne oppnå en pen og relativt holdbar fasade, men vil ikke få noen gevinst med hensyn til bedret isolasjon.
Det er medtatt pussreparasjon av inntil 30 % av fasadens areal. Full oppussing av hele veggen anbefales hvis veggens totale skader utgjør mer enn 25-30 % av totalarealet. Dette kan vanskelig avgjøres før arbeidet er påbegynt. Ved sluttbehandling av fasadene kan det velges enten en sluttpuss med farge, eller maling. Med farget sluttpuss vil fasadene oppnå en mer estetisk overflate da reparasjoner blir pusset over og dermed ikke så synlige som med maling.
Iht. informasjon i OBOSs arkiver ble samtlige vinduer skiftet på 80-tallet. Opprinnelig friskluftinntak under vinduene ble da beholdt. Vinduene har ramme og karm av trevirke som er overflatebehandlet.
BALKONGER
Dagens situasjon:
Eksisterende balkonger er bygget som utkragede armerte betongdekker med brystning av armert betong. På topprekke er det montert blomsterkasser som en del av rekkverket. Balkonggulvene og rekkverk er malt, men avflasset maling gjør at de ikke er tette. Vann trenger dermed inn i konstruksjonen og forårsaker både rust- og frostsprenging av betongen. Nesten alle balkonger har skader. Noe av den løse betongen er fjernet, men hvis det ikke gjøres noe mer med dem nå, vil dette bli en kontinuerlig prosses med betong som løsner.
Forslag til tiltak:
I utgangspunktet er det 2 alternative løsninger:
- a) rehabilitering av eksisterende balkonger eller
- b) bygging av nye.
Reparasjonsmetode for balkongene kan først bestemmes etter at den reelle tilstanden er avdekket. I kostnadsoverslaget er det medtatt betongundersøkelse og det er tatt høyde for en omfattende mekanisk reparasjon. Reparasjonskostnadene fordeles i henhold til dagens fordelingsnøkkel.
Bygging av nye balkonger, betinger at eksisterende balkongers tilstand er så dårlig at de ikke kan repareres og at en utskifting er eneste utvei. Dette medfører at tiltaket anses som nødvendig vedlikehold og ikke som en oppgradering. Nye balkonger vil da får likt utseende og størrelse som eksisterende balkonger.
TAK
Dagens situasjon
Taket er et saltak med valmer og består av plasstøpt armert betong som er papptekket. Borettslagets vaktmesterselskap har påpekt at takpappen er gammel og moden for utskifting. Styret ønsker derfor at taket tekkes om samtidig med den andre rehabiliteringen. Det er registrert nye pipehatter på de fleste rørgjennom-føringene. Snøfangere ned mot raft virket å være av eldre årgang og bør byttes ved omtekking av taket. Bordtakbeslag og takluker er beregnet utskiftet.
Det er lagt til grunn omtekking av taket med 1-lag asfalt takbelegg og at beslag rundt rørgjennomføringer blir beholdt. Takrenner og nedløp er ikke inkludert i alternativ A, men i alternativ B.
ØKONOMI
I kostnadsrapporten er det kostnadsberegnet 3 alternative løsninger; 2 reparasjonsalternativ, og et alternativ med tilleggsisolerte fasader og nye balkonger.
VIDERE FREMDRIFT
Hvis spørsmålet om rehabilitering av fasader og balkonger i Majorstuløkken Borettslag vedtas på ekstraordinær generalforsamling i begynnelsen av juni 2010, kan prosjekteringen starte i løpet av juni 2010. Det kan gi en byggestart i løpet av november 2010. Byggetiden er stipulert. til 6-8 måneder.
Anslag for kostnad ved Alternativ 1: http://www.majorstulokken.no/50179/Side/Hva_vil_rehabilitering_koste%3F
Anslag Alternativ 2: /50195/Side/Nye%5Fvinduer%5Fog%5Freparasjon%5Fav%5Fbalkonger%5F%2D%5FAlt%5F2
Anslag for Alternativ 3: http://www.majorstulokken.no/50180/Side/Dyreste_alterntiv%3A_Helt_nye_balkonger
---
Denne informasjonen er bestilt av styret i Majorstuløkken borettslag, og er utarbeidet av Obos prosjekt. En informasjonsbrosjyre med dette innholdet ble omdelt til samtlige andelseiere i april 2010.
Mer info om bakgrunnen for dette finner du i Styrets årsberetning for 2009/2010: