Styrets årsberetning 2009
Her kan du lese styrets årsberetning for 2009/2010, framlagt på generalforsamlingen 19. mai 2010.
TILLITSVALGTE
Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende:
STYRET
Leder Randi Kristiansen Kirkeveien 50
Styremedlem Signe K. Hotvedt Kirkeveien 50
Styremedlem Tor Wiig Holumsveien 188
Styremedlem Ingrid Waldeland Kirkeveien 50
VARAMEDLEMMER TIL STYRET
Varamedlem Lin Kristin Plassgård Røe Nydalen Allé 5 (trådte ut av styret september 2009)
Varamedlem Kristine Songstad Kirkeveien 50
VALGKOMITÉEN
Styret fungerer som valgkomité
GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET
TILLITSVALGTE OG ANSATTE
Av borettslagets 4 styremedlemmer er det 3 kvinner og 1 mann.
Borettslaget er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.
Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø.
Borettslaget har ingen ansatte.
FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON
Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS,
www.obos.no, e-postadresse obos@obos.no, tlf. 22 86 82 50
Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS.
Borettslagets revisor er Ernst & Young AS.
EIENDOMMEN
Borettslaget består av 100 andeler og 7 forretningslokaler som leies ut.
.
Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med
organisasjonsnummer 950446420.
Borettslaget ligger i Oslo kommune og har følgende gårds- og bruksnummer :
215 - 162
Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget.
Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.
Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.
VAKTMESTERTJENESTE
Vaktmesterselskapet Gårdspass Eiendomsservice ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til vaktmesterinstruks. Vaktmester kan også kontaktes på telefon 23 17 85 00.
PARKERING
Boligselskapet har p.t. 3 parkeringsplasser som leies ut lokalisert i Mariesgt. Ledighet varsles ved oppslag, og plassene leies ut etter botid. For mer informasjon kontaktes styret. Se også eget punkt under "Styrets arbeid".
NØKLER/SKILT
Systemnøkkel bestilles skriftlig hos forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Telefon sentralbordet 22 86 82 50, telefaks 22 86 82 60 eller e-postadresse obos@obos.no
Nøkkel til sikringsrom (såkalt OLH-nøkkel) kan kjøpes hos firmaer som filer nøkler.
Skilt til postkasse bestilles av styret. Ønskes nytt skilt må derfor styret kontaktes på styret@majorstulokken.no.
VASKERI
Borettslaget har ett fellesvaskeri som skal brukes i henhold til gjeldende regler. Vaskekort fås kjøpt hos kiosken. Se også eget punkt under "Styrets arbeid".
RENHOLD
Borettslaget har per i dag renholdsavtale med Gårdpass. Se eget punkt under "Styrets arbeid"
FORSIKRING
Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 1637814. Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvaret for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse.
Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte andelseier gjør inne i boligen.
Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker
innbo og løsøre.
Ved oppstått skade:
- Sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig
- Prøv å kartlegge årsak til skaden
- Tilkall assistanse om nødvendig for øyeblikkelig hjelp
Hvis borettslagets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS - tlf 22 86 55 00 - faks 22 86 57 04 - E-post forsikring@obos.no.
Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av Forsikringsavdelingen i OBOS.
Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir betalt av forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet sender takstmann og bestiller håndverker for reparasjon.
Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring har If Skadeforsikring en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring dekker skaden, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen. Jf. borettslagets vedtekter.
BRANNSIKRINGSUTSTYR
I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er til stede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret.
HMS
Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige.
Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid samt elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift.
Se også eget punkt under "Styrets arbeid".
BORETTSLAGETS LÅN
Borettslaget har lån i OBOS og DnBNOR. Se balansen samt note i regnskapet.
EIENDELER OG GJELD - OMSETNING OG TAKSTER
Andelseierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av borettslagets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi.
Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke takster for leilighetene verken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene.
BRUKSOVERLATING (fremleie/utleie)
Bruksoverlating er ikke tillatt uten styrets samtykke. Ulovlig bruksoverlating anses som brudd på lov om borettslag av 15. august 2005, og kan medføre fravikelse av boligen.
TELENOR
Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning
om rabattordning på bruk av fasttelefon og bredbåndstelefon for beboere med
abonnement i Telenor.
Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av ADSL bredbånd og bruk av mobiltelefon. Bestilling av mobiltelefoni- og internettjenester kan gjøres på www.obos.no.
KABEL-TV
Get er leverandør av kabel-tv tjenester til borettslaget. Borettslaget har inngått kollektiv avtale om digital-tv. Andre evt. tilleggstjenester er bredbånd og telefoni. Gets servicetelefon 02123 er betjent mandag - fredag mellom kl. 09.00 og 22.00 og lørdag - søndag mellom kl. 12.00 og 20.00. Feilmelding og support kan også meldes på www.get.no.
Gets kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man blant annet hente eller bytte dekoder, internettmodem og "gjør det selv-pakker" for telefoni. På Gets hjemmeside www.get.no finner du oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter.
OBOS og Get har inngått avtale for beboere i boligselskaper forvaltet av OBOS-konsernet om kollektiv avtale på Digital TV, internett og telefontjenester. Kontakt kundetjenesten for mer informasjon.
Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget.
AVTALE OM LEVERANSE AV ELEKTRISK KRAFT
OBOS har fremforhandlet avtale med LOS for leveranse av el-kraft.
Kraftforvaltningsavtalen utløper den 31.12.2011. Borettslaget har tiltrådt denne avtalen.
Dette gjelder kun strøm til fellesområde og ikke privatabonnement for den enkelte leilighet.
FJERNVARME
Borettslaget har fra mars 2009 fått levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS.
Prisen for fjernvarme i 2010 er iflg. Hafslund anslått til å øke med ca 10% kontra 2009.
Se også eget punkt under "Styrets arbeid".
STYRETS ARBEID 2009/2010
Det har også i denne perioden vært mye aktivitet i borettslaget.
Styret har hatt 10 protokollerte styremøter siden generalforsamlingen 2009. I tillegg har styret hatt dialoger/diskusjoner via e-post og telefon.
Oppslagstavlen (= skapet) har vært benyttet som infoplass til beboerne. Viktige oppslag har i tillegg blitt lagt i samtlige postkasser samt sendt i posten til andelseiere med tilskriveradresse.
Det er lagt ut mye nyttig informasjon på borettslagets hjemmeside www.majorstulokken.no.
Det har i perioden vært mange henvendelser fra beboere som styret har forsøkt å besvare fortløpende.
REHABILITERING/VEDLIKEHOLD - INNE/UTE
Våtrom og rørsystemer
Styret brukte mye tid i 2009 på arbeid forbundet med rehabiliteringen av bad og røranlegg i borettslaget.
Styret fikk på en ekstraordinær generalforsamling i januar 2007 fullmakt til å gjennomføre rehabilitering innenfor en ramme på 18 millioner. Lån til rehabiliteringen ble tatt opp i OBOS Finans. Sluttregningen på rehabiliteringen kom på totalt
- 17.334.095,-.
Byggekomité besto av styreleder Randi Kristiansen, styremedlemmene Signe Karin Hotvedt og Tor Wiig og andelseier Tore Svendsberget. Det ble i perioden avholdt flere møter med prosjektleder, byggeleder og representanter fra entreprenør. I tillegg ble det avholdt byggherremøte etter behov (møte mellom prosjektleder, byggeleder og byggekomité).
Oppstart rehabilitering var rett over påske 2008 med ferdigstillelse satt til månedsskifte februar/mars 2009.
Fastlagt fremdriftsplan på oppstart og avslutning av hver stamme ble fulgt, og siste stamme ble avsluttet i hht. tidsplan 13. mars 2009. Imidlertid var det mer hovedregel enn unntak at frister for utbedring av flekklister etter kontrollbefaringer (dvs. de befaringer som ble utført rett etter at eier fikk leiligheten sin tilbake etter rehabiliteringen) samt utfylte beboerskjema ble overskredet. Dette var et gjennomgående ankepunkt fra byggekomitéens side under store deler av prosjektet. Dessverre er det p.t. fremdeles noe gjenstående flekkarbeid. Styret har bedt prosjektleder følge dette opp overfor firmaet Harry Martinsen.
Prosjektet inkluderte også nye kjellerstrekk (horisontale varmt- og kaldtvannsrør i tak i kjeller).
Formell overtakelse av rehabiliteringsprosjektet fant sted 18.12.09.
Kostnadene for rehabiliteringen er fordelt på andelene etter felleskostnadsbrøken og vil ligge inkludert i felleskostnaden.
Etter ønske fra flere andelseiere om å holde felleskostnaden for sin andel så lav som mulig ved å nedbetale sin andel av fellesgjelden i forbindelse med rehabiliteringen raskere enn over felleskostnaden, vedtok borettslaget på generalforsamlingen 2009 å inngå avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld, en såkalt IN-ordning.
Hver enkelt andelseier kan nå selv bestemme om de vil tre inn i den vedtatte IN-ordningen eller ikke. Det vil i nær fremtid komme mer informasjon fra forretningsfører om dette
Fellesområdene inne
Borettslaget skiftet høsten 2007 det innvendige glasstaket i trappeoppgangen. Dette medførte at det ble en lysere og sånn sett triveligere trappeoppgang. Men det gjenstår fremdeles en del på at vi kan hevde at oppgang og fellesområder ser innbydende ut.
Fellesområdene har over mange år blitt nedslitt, og det er behov for en "ansiktsløfting". I og med pålegg om vedlikehold av fasade fra Plan- og bygningsetaten (se pkt. under) kommer styret til, i forbindelse med en ekstraordinær generalforsamling noen uker etter den ordinære, å fremme forslag til vedtak om oppgradering av fellesområdene inne samtidig med den utvendige rehabiliteringen. Styret har tatt høyde for oppgraderingen i årets budsjettforslag.
Fasade, balkonger, vinduer & balkongdører, tak
Det ble på generalforsamlingen i 2007 fattet vedtak om at "Borettslaget igangsetter kartlegging av fremtidige utbedrings- og rehabiliteringsbehov av fasade/vinduer/verandadører". Tidlig høst 2007 måtte styret initiere en fasadesikring for å få fjernet løs betong. Styret valgte derfor å utsette utredningsarbeidet noe.
Styret hadde siden juli 2009 vært i dialog med OPAS om et forprosjekt som skulle angi tilstand for eksisterende fasade (inkl. vinduer og balkongdører), balkonger og tak, komme med forslag til utbedring/oppgradering samt kostnadsberegne de aktuelle tiltakene da borettslaget i begynnelsen av september mottok et brev fra Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten (PBE): "Varsel om pålegg om sikring og vedlikehold - varsel om tvangsmulkt". Styret sendte svar der vi redegjorde for utført fasadesikring samt oppstartet prosess for å planlegge rehabilitering av fasade/balkonger/tak.
I oktober mottok styret et nytt brev fra PBE, denne gang i form av "Varsel om pålegg om innsending av tilstandsrapport og sikring - varsel om tvangsmulkt".
Styret besluttet da å få Eirik Lind, OPAS (kjent for oss fra baderomsrehabiliteringen) til å foreta en fasadekontroll/-sikring vha. lift og utarbeide en rapport som deretter kunne oversendes Plan- og bygningsetaten. OPAS ble fra da av vår kontakt inn mot PBE.
Fasadesikring ble utført 20.11.09 vha. lift. Rapporten som styret (og PBE) mottok i begynnelsen av desember konkluderte med at fasaden, selv etter siste fasadesikring ikke kunne garanteres for ytterligere nedfall. For å sikre for ulykker var OPAS sin anbefaling å montere stillaser med duk langs fasaden mot Kirkeveien, og at stillasene ble stående hele vinteren. Fasade mot Maries gt. og bakgård ble vurdert til å være i bedre stand enn mot Kirkeveien.
For å sikre at nedfall fra vår fasade ikke skulle forårsake alvorlig skade og i verste fall dødsfall, vedtok styret å be OPAS påse at stillaser ble satt opp, noe som skjedde rett over nyttår.
I februar i år mottok styret enda et brev fra PBE, nå "Pålegg om vedlikehold - vedtak om tvangsmulkt". Frist for igangsetting av vedlikehold var satt til 12.04.10 og frist for ferdigstillelse av vedlikehold var satt til 30.06.10. Styret ba om utsettelse med begrunnelse bl.a. i at saken skulle tas opp på generalforsamlingen i mai. Nytt brev fra PBE ga oss ny frist for igangsetting av vedlikehold til 15.08.10 og frist for ferdigstillelse til 01.02.11.
På bakgrunn av pålegget fra Plan- og bygningsetaten kommer styret til, i forbindelse med en ekstraordinær generalforsamling noen uker etter den ordinære, å fremme forslag til vedtak om utvendig rehabilitering. Det er tatt høyde for rehabiliteringen i årets budsjettforslag.
Tak og takrenner
Det ekstreme snøfallet i februar 2009 kombinert med langvarig kulde medførte at flere takrennenedløp frøs. Konsekvensen var at det enkelte steder rant mye vann ned langs fasade og det ble dannet isbelegg/-tapper.
Det lå varmekabler i takrenner samt i takrennenedløp, men i og med den veldige isdannelsen virket det som kablene ikke fungerte som de skulle. Gårdpass ble gitt i oppdrag å kartlegge status. Kontroll avdekket at anlegget var i generelt dårlig stand og forskriftsmessig ufullstendig. Det ble innhentet tilbud på utførelse av utbedringsarbeider og arbeidene ble utført av firmaet Ing. Morten Fure AS i før vintersesongen 200 9/2010.
I løpet av året ble det også foretatt takrennerensk og oppspyling av tette nedløp.
HMS
Selv etter gjentatte purringer på innlevering av registreringsskjema ang. røykvarslere og brannslukningsapparater i leilighetene mangler det noen skjema. Disse vil bli fulgt opp.
Det ble utdelt huskelister ad forebyggende brannvern til alle leilighetene.
Styret har bedt Gårdpass innhente tilbud på merking av rømningsveier i fellesområdene.
I desember 2009 ble samtlige utgangsdører (5) mot bakgård skiftet.
HÆRVERK/TAGGING
Inngangsparti og fasade mot Kirkeveien blir fra tid til annen utsatt for tagging. Fjerning av tagging må gjøres med spesialmidler, og inntil i januar 2009 var det vårt vaktmesterselskap Gårdpass som bestilte tjenesten hos ekstern leverandør. Dette medførte at det både tok noe tid fra vi meldte fra om taggingen til den ble fjernet og at det kostet en god del å få utført disse arbeidene.
Styret besluttet derfor i januar 2009 å knytte borettslaget opp mot Oslo kommunes Stopp Tagging-ordning for fasaden ut mot Kirkeveien. Ordningen er subsidiert av Oslo kommune, så et abonnement der er billigere for oss enn å måtte gå via Gårdpass hver gang. Vi vil også være garantert å få taggingen fjernet innen 48 timer etter at vi har gitt varsel om tagging.
INNBRUDD
Det var dessverre flere runder med innbrudd i kjellerboder i 2009. Ingen av inngangsdørene til kjeller var brutt opp i noen av tilfellene, noe som indikerer at den/de som har utført innbruddene enten har hatt nøkkel til dørene eller har kommet seg inn i kjelleren via en ulåst dør/blitt sluppet inn av andre.
Vi hadde i fjor sommer og høst en lang periode der vi stadig fant ytterdører ulåste/åpne, noe som førte med seg merarbeid for styret i tillegg til at det skapte utrygghet i borettslaget.
FJERNVARME
På generalforsamlingen i 2008 ble det vedtatt at borettslaget skulle gå over til fjernvarme.
Styret fikk innvilget enøktilskudd i forbindelse med innføring av fjernvarme.
I begynnelsen av februar 2009 var nødvendige arbeider utført, og borettslaget ble koblet opp mot fjernvarme.
Det gjenstår å fjerne den utvendige, nedgravde oljetanken. Styret avventer å se hva resultatet av en befaring fra Renovasjonsetaten blir (Se avsnittet om "Renovasjon") før oppgraving utføres.
FELLESVASKERIET
Driftskostnader (service, reparasjoner) har i 2009 vært ca. kr. 50.000,-. Det er en fordobling fra 2008 (var da ca. 24.000,-). Maskinene begynner å bli en del år, og det er i snitt relativt stor belastning på maskinene, så dette er antakelig ikke annet enn vi kan forvente av kostnader. Det må tas en løpende vurdering på om maskiner er modne for utskifting.
Styret henstiller samtlige beboere til å kontakte styret med en gang det oppdages feil på maskinene (vask/tørketrommel) eller kortleseren. For at vi skal kunne holde oversikt over serviceutgiftene, samt evt. kunne få kontrollert kortleser med flere kort før service bestilles, er det per i dag kun styreleder og frisørsalongen i gården som har fullmakt til å bestille service.
Styret minner om at en vaskemaskin maksimalt skal fylles ca 2/3 av trommelens volum. Hvis dette overskrides vil vekten av det våte tøyet bli så stor at trommelen løsner ved sentrifugering, noe som kan påføre maskinen store skader og kostbare reparasjoner. Dessuten blir tøyet dårligere vasket. Styret har derfor festet oppslag på maskinene som minner brukerne av vaskeriet om disse enkle forholdsregler.
Tørkeribbene var inntil borettslaget koblet seg opp på fjernvarme i mars 2009 oppvarmet av en egen vannkurs. Etter oppkoblingen kom oppvarmingen fra en radiatorkurs som var styrt av utetemperaturen. Dvs. at temperaturen i ribbene varierte en del i løpet av året. Det var innlysende at vi ikke kunne ha det slik, styrets oppfatning var at borettslaget må ha felles tørkemuligheter da det ikke er helsemessig forsvarlig eller akseptabelt å tørke vått tøy i rom der man sover (noe som vil være tilfelle for de fleste av beboerne). Styret fikk derfor energirådgiveren vi brukte som konsulent i forbindelse med fjernvarmeoppkoblingen til å se på alternative løsninger.
Anbefalt løsning ble å erstatte tørkeribbene med et eget tørkerom innmontert, tørkeromsavfukter, gitterboder (låsbare) og tørkesnorer.
Styret valgte å gå for den løsningen, og arbeidene startet opp i slutten av oktober. Arbeidene i tørkerommet er i skrivende stund dessverre ennå ikke helt ferdigstillet, men vil bli det i nær fremtid. Styret vil komme tilbake med "kjøreregler" for bruk av det nye tørkerommet.
Vaskerommet har fått en "ansiktsløfting" i form av oppussing av gulv, tak og vegger samt ny lysarmatur. Det er også bestilt utskifting av to avtrekksvifter i vaskeriet.
Fom. 01.04.09 overtok kiosken salg av vaskekort.
OMSETNING AV LEILIGHETER
Det har vært omsatt en rekke leiligheter i perioden. Det virker som det er relativt enkelt å få solgt leiligheter i borettslaget.
OVERLATING AV BRUK
Det har siden forrige generalforsamling vært behandlet 24 søknader om overlating av bruk:
23 ble innvilget og en ble avslått. 8 av søknadene var ang. forlengelse av overlatingsperiode og 3 ang. endring av leietaker.
Andelseiere må søke om å overlate bruk av boligen til andre. Styret viser til søknadsskjema som skal benyttes ved søknad om overlating av bruk. Skjemaet vil bli lagt ut på borettslagets hjemmesider, men foreløpig kan det fås ved å ta kontakt med styret.
PARKERINGSPLASSER
Borettslaget har p.t. 3 parkeringsplasser som leies ut langs gjerdet i Maries gt., den 4. parkeringsplassen der har Kirkeveien 48 disposisjonsrett over.
Bakgården holdes fri for parkeringsplasser inntil vi vet mer om hvilken type renovasjonsordning borettslaget ender opp med (se punktet "Renovasjon").
SYKLER
Borettslaget har en sykkelbod i kjeller.
Ved hensetting av sykler ute må det tas hensyn til fremkommelighet både mtp. beboere, tilgang til papircontainerne for beboere og Renovasjonsetaten, biler som skal kunne passere inn til Kirkeveien 54 samt vaktmester og hans arbeid med bl.a. utbæring av søppel fra kjeller. Sykler som blir ansett å være til hinder i hht. ovenstående, vil bli fjernet uten varsel og for eiers egen risiko. Styret minner om at det ikke er lov å låse fast sykler til rekkverkene i bakgård.
Styret vil komme med nærmere regler for merking av sykler som hensettes i bakgård.
Styret vil også minne om at det ikke er lov å hensette sykler i fellesområdene inne (inngangsparti, trappeoppgang, korridorer). Også her vil sykler som oppdages bli fjernet uten varsel og for eiers egen risiko.
Ønsker andelseier å bringe sykkel inn i egen leilighet, må ferdsel gjennom fellesområdene gjøres på en så skånsom måte som mulig. Dagens gulvbelegg har flere steder merker etter sykler - dette er ikke pent.
AVHENDING AV AVFALL
Styret gjør oppmerksom på at avfall fra private husholdninger kan leveres gratis på kommunal fyllplass. Blir beboere/forretningseiendommene tatt i å sette søppel og lignende på fellesområder, vil evt. regning for å få det fjernet bli sendt den ansvarlige.
For informasjon om avhending av søppel av ymse slag, se under "Vaktmester" på borettslagets hjemmeside www.majorstulokken.no.
VENTILATORER (LEILIGHETER MOT KIRKEVEIEN OG MARIES GATE)
Høsten 2005 fikk borettslaget montert mekaniske ventilatorer i de leilighetene som vender mot Kirkeveien og Maries gate (totalt 59 leiligheter). Dette ble påkostet av Statens Vegvesen.
For at ventilatorene skal fungere tilfredsstillende, bør filter skiftes ca. hver 6-9 måned. Nye filtre koster kr. 150,- per stykk. Styret kan kontaktes angående nye filtre.
RENHOLD AV FELLESOMRÅDER
Vinger Renhold forestår renholdet av fellesarealene våre. Styret er av den oppfatning at renholdet er på et akseptabelt nivå.
Styret minner om at det ikke skal hensettes gjenstander i fellesarealene bortsett fra dørmatter da dette, i tillegg til å være forbudt i hht. Brannforskriftene og husordensreglene, er til hinder for rengjøringen.
POSTKASSER - MERKING
Styret ønsker at borettslaget skal ha et presentabelt inngangsparti. Det er ikke ønskelig å få en "jungel" av klistrelapper av ymse slag på postkassene - det gir et dårlig og rotete inntrykk av inngangspartiet.
Selv om styret de senere år har brukt en del tid på oppfølging av både nye og gamle andelseiere for å få dem til å anskaffe korrekte skilt, har det vært en del ukurant merkede postkasser.
Styret har nå innført en ny praksis ang. bestilling av skilt:
Ny andelseier: ved kjøp av leilighet fylles det ut et registreringsskjema med diverse informasjon, bl.a. hva som skal stå på postkasseskiltet.
Andelseiere som søker om overlating av bruk: det må oppgis i søknadsskjemaet hva som skal stå på leietakers postkasseskilt.
Styret vil, når registreringsskjema ny andelseier/søknadsskjema om overlating av bruk er mottatt sende bestilling til Servicegruppen, som vil returnere korrekt postkasseskilt til styret i en dobbel konvolutt. Den indre, lukkede konvolutten vil være adressert til andelseier/leietaker. Den inneholder skilt og faktura i andelseiers/leietakers navn og vil bli lagt i aktuell postkasse.
Ukorrekt merking på postkassene vil i fremtiden bli fjernet av styret.
CALLINGANLEGG
Etter en del tilbakemeldinger om at callinganlegget ikke fungerte, har det vært gjennomgang av callinganlegget det siste året, og nå skal det fungere i samtlige leiligheter. Husk at det ikke er leilighetskode som brukes, men egen kode som står på listene ved siden av leilighetsnr. og navn utenfor døren.
ROTTER
Pga. problemer med rotter i kjeller, vedtok styret i desember 2009 å inngå en skadedyravtale med firmaet Anticimex. Det er satt opp åtestasjoner inne (søppel-/fyrrom) og ute.
Det er viktig at det ikke oppbevares mat i kjellerboder, og matavfall som kastes i søppelsjakt må være godt innpakket. Enkelte beboere har en tendens til å la søppelposer ligge utenfor leilighetsdøren en tid før de bringes til søppelnedkastet. I tillegg til at det er uhygienisk og i strid med husordensreglene i borettslaget, er disse posene "rottemagneter".
FORRETNINGSLOKALENE
Borettslaget har 7 forretningslokaler som leies ut. Leieinntektene var i 2009 kr. 467.032,-.
Styret fikk på generalforsamlingen i 2007 fullmakt til å utrede salg av disse forretningslokalene. Bakgrunn for forslaget var at borettslaget i 2007 og årene fremover ville måtte påregne å utføre en del utvendig og innvendig vedlikehold, noe som ville påføre laget store kostnader. Dette omhandlet bl.a. rehabilitering av bad, utbedring av fasade/vinduer/balkongdører og oppussing av innvendig fellesareal (korridorer/trappeoppgang/inngangsparti).
Før det kan trekkes noen konklusjoner rundt salg/ikke salg, må det foretas en grundig utredning der muligheter samt fordeler og ulemper kartlegges.
Styret var i 2008 i kontakt med jurist hos Huseiernes Landsforbund (HL), eiendomsmegler og takseringsfirma for næringsvirksomhet.
Da finanskrisen oppsto tidlig på høsten 2008 ble imidlertid markedet mer usikkert, noe styret bl.a. så på salgsprisene på leilighetene i borettslaget. Styret valgte da derfor inntil videre å utsette videre utredning.
Med tanke på fremtidig salg og mulighet for evt. å selge alle lokaler under ett om det skulle være ønskelig, har styret jobbet med å få felles utløpsdato på forretningslokalenes leiekontrakter. Per nå er det ingen kontrakter som løper lenger enn til 01.12.2012. I og med pålegget fra Plan- og bygningsetaten om utvendig vedlikehold allerede i 2010 (se punktet "Rehabilitering/vedlikehold - inne/ute" tidligere i "Styrets arbeid"), vil styret i inneværende år revitalisere utredningen rundt et evt. salg av forretningslokalene.
RENOVASJON
Borettslaget mottok høsten 2007 forhåndsvarsel fra Oslo kommune, Renovasjonsetaten om overgang fra sekkestativ til avfallsbeholdere i plast.
Pga. baderomsrehabiliteringen som ville pågå til rundt mars 2009, varslet Renovasjonsetaten at de ville kontakte oss i løpet av våren 2009 for en befaring. Selv etter purringer fra styret har ennå ikke Renovasjonsetaten vært på befaring hos oss.
For vårt vedkommende vil den nye ordningen ha som konsekvens at vi må etablere søppelavhendingsmuligheter utendørs, og det vil bli slutt på innvendig søppelnedkast.
Per i dag er det hos oss fremdeles vaktmester som bærer opp søppelsekker fra søppelrom i kjeller de dager Renovasjonsetaten kommer.
Vi har per i dag ikke noen spesiell standplass ute. Skal det nye systemet innføres, vil de nye beholderne stille høyere krav til standplass: fast, vannrett underlag på marknivå (uten trinn), fritt for snø- og vannansamlinger.
Styret ser det ikke som noen god løsning å måtte lage til slik plass i bakgården. I tillegg til fare for forsøpling rundt kassene, lukt og rottefare, vil det være en ulempe for våre beboere i 1. etg. mot bakgård å ha slike beholdere utenfor vinduene sine. Styret ser derfor på alternative muligheter, bl.a. om et nedgravd avfallsanlegg kan være aktuelt/mulig. Dette er noe vi ønsker å diskutere med Renovasjonsetaten når de kommer på befaring.
Er det mulig med nedgravd anlegg, vil det bli koordinert med oppgraving av den utvendige oljetanken som ligger i bakgården (nevnt under avsnittet "Fjernvarme").
Avhengig av løsning som velges vil en omlegging av vårt renovasjonssystem kunne berøre de tre parkeringsplassene borettslaget har i bakgård (se avsnitt "Parkering").
Men inntil videre har borettslaget fremdeles i bruk søppelsjakt med nedkast i hver etasje. Søppelet får en hard medfart på vei ned sjakten, og ikke minst når det treffer bunnen. Dette tilsier at alt søppel som kastes i sjakten må være godt innpakket i tette, godt gjenknyttede poser.
Søppelsjakten er kun beregnet på vanlig husholdningsavfall (ikke oppussingsmaterialer, flasker etc.). Det må IKKE kastes malingsbokser o.l. i sjakten - det er å anse som spesialavfall som må avhendes på særskilt måte.
VAKTMESTERTJENESTE
Dagens vaktmesteravtale med Gårdpass er moden for revisjon. Bl.a på bakgrunn av overgang fra oljefyr til fjernvarme samt forestående omlegging av renovasjonssystemet vil borettslagets behov for vaktmestertjenester endre seg.
Per i dag faktureres borettslaget fortløpende for mange tilleggstjenester fra Gårdpass, og borettslaget har behov for mer forutsigbare vaktmesterutgifter enn det vi har i dag. Styret har derfor innhentet et revidert forslag til avtaletekst fra Gårdpass som vil bli tatt opp til behandling. Målet er å få oppdatert avtalen til å samsvare mer med vårt reelle behov.
HJEMMESIDELØSNING
Styret etablerte før sommeren en hjemmeside for borettslaget: www.majorstulokken.no. Vi anbefaler beboerne å gjøre seg kjent med innholdet. Tilbakemeldinger ang. innhold mottas med takk til styret@majorstulokken.no.
KURS
Medlemmer av styret har i perioden deltatt på flere kurs i OBOS' regi.
ARBEID I LEILIGHETER
I en gård som vår, der det er 100 boenheter og i tillegg er den del omsetning av leiligheter gjennom året, vil det fra tid til annen pågå en del oppussingsarbeider. Pga. byggets bærende konstruksjoner forplanter lyd seg meget godt i huset, så arbeid som medfører en del støy deles med svært mange andre.
Styret får en del henvendelser ang. bråk i forbindelse med oppussing.
Styret vil derfor minne om husordensreglene med tanke på tidspunkter for støyende arbeid - husordensreglene følger vedlagt innkallingen til generalforsamlingen.
POST TIL STYRET
Styret anbefaler beboere og andelseiere å benytte styrets e-postadresse ved henvendelser til styret: styret@majorstulokken.no. Alternativt kan styrets postkasse i inngangspartiet benyttes.
BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2009
Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2010.
Årsregnskapet for 2009 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede.
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet.
RESULTAT
Årets negative resultat på kr -4.735.926,- som fremkommer i resultatregnskapet foreslås
overført til egenkapital.
DISPONIBLE MIDLER
Borettslagets disponible midler per 31.12.2009 utgjør kr 1.893.789,-.
INNTEKTER
Inntektene i 2009 var til sammen kr 3.583.202,- mot budsjettert med kr 3.200.564,-.
Andre inntekter består i hovedsak av et regresskrav ifbm. oppryddingsarbeider.
KOSTNADER
Driftskostnadene i 2009 var på kr 7.512.306,- mot budsjettert med kr 6.216.100,-.
Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 4.400.000,-,
mens regnskapet viser kr 5.746.320,-. Hovedårsaken til avviket skyldes kostnader tilknyttet rehabiliteringskostnadene for våtrom og overgang til fjernvarme.
Revisors honorar for regnskapsåret 2009 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet.
For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen).
Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2009 som påvirker regnskapet
i vesentlig grad.
KOSTNADSUTVIKLING
RENTER
Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den 1.1.2010:
Renter på driftskonto : 0,10%
Renter på sparekonto: 2,75% under kr 500.000
2,85% over kr 500.000
STRØMPRISENE
Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter:
Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften utgjør ca. 43% av total strømpris (betales til kraftleverandør).
Nettleie for transport av den elektriske kraften
utgjør ca. 24% av total strømpris (betales til nettselskapet).
Statlige avgifter dvs. forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift
utgjør ca. 33% av total strømpris.
Strømprisen i Norge varierer med årstidene. Normalt stiger den i vinterhalvåret og reduseres i sommerhalvåret. Dette og andre faktorer som påvirker kraftprisene gjør det vanskelig å spå utviklingen i strømprisene
ENERGIMERKING AV BOLIG
Fra og med 1.7.2010 blir det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På www.energimerking.no kan andelseier selv utarbeide en energiattest for sin bolig.
FORSIKRING
Bygningsforsikringen øker fra 2009 til 2010 med ca. 5%. Denne økningen inkluderer 2,8% økning i byggeindeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester.
Indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon.
KOMMUNALE AVGIFTER
Renovasjonsavgiften øker med 10%. Ingen økning av de øvrige avgiftene.
ØVRIGE KOSTNADER
Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning.
INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2010 (Budsjett)
Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftinntekter og driftkostnader i 2010. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen.
Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr -2.196.108,- og et forventet årsresultat
på kr -3.296.108,-.
Oversikten er basert på en økning i felleskostnadene på 20 % fom. 01.10.2010.
I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran.
Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten.
Oslo, 23.04.2010
I styret for Majorstuløkken Brl
Randi Kristiansen /s/ Signe K. Hotvedt /s/ Tor Wiig /s/
Ingrid Waldeland /s/